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    規劃設計決定商業地產項目的存亡

    文章出處: 責任編輯: 人氣:2827 發布時間:2017-02-17

    關于商業地產規劃,開發商常常會問到:商業地產產品風格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等,這些都是為了一個共同的目的:如何提高商業地產的使用價值從而提升其整體價值。本文通過理論分析,看看專業的操盤人士是如何為您解答的。


    要回答這個問題,首先必須弄清楚一點:商業地產究竟為誰而作?通常情況下,我們把商業的目標客戶分為三級。投資者即買鋪的人是一級客戶;商家作為經營者即用鋪的人,是二級客戶;而普通消費者才是真正消費鋪內商品的人,是三級客戶,也是商業地產的終極客戶。因此,商業地產的價值必將通過終極消費客戶—消費者對其的認可度得以體現。


    一、商業地產項目規劃要素方法——矛盾協調法。


    商業地產產品的規劃,主要存在以下八對矛盾。只有在協調好這些矛盾的基礎上,才能做出成功的商業產品。


    矛盾一:集中(concentrate)——分散(scatter)


    適用于商業產品形態、體量、平面布置等有關規劃方面的內容。 商業地產的體量和價值一定是成正比的嗎?體量大是否一定意味著價值高?其實不然。商業地產產品規劃有集中式賣場、步行街、商業街區、商業群落等形式,采用不同的形式體量的大小也有差別,盲目追求體量大小而忽視項目本身所具備的實際條件,反而達不到總價高的效果。


    啟示:在做商業地產產品規劃時,一定要注意協調集中和分散的矛盾;不是體量越大,項目總價值越高;要根據項目自身的地塊條件和外部環境條件做規劃;要充分考慮商業產品的差異性特色營造。


    矛盾二:整體(whole) ——個體(individual)


    適用于商業地產項目的整體立面風格設計、用材用料設定等方面的內容考慮。


    一個商業項目既是一個整體的商業空間,其內部又分為若干個體商業空間。個體商業空間強調個性化,個性化是否就意味著整體的凌亂無序?成功的商業項目在處理這個問題的手法上大體有兩類做法:


    A類:確定明晰的整體風格,將個性元素適當穿插其中,使其不牽強、不生硬;

    B類:在打造整體外觀時預留個性化空間,將個性空間也作為立面的構成部分。


    啟示:商業地產產品一定要注意整體風格的塑造;個性化空間的預留應在整體風格的基礎之上。


    矛盾三:公共(Public)——私密(Private)


    重點解決商業地產產品內部空間規劃的問題,即公共空間與經營空間、可售空間與非售空間如何劃分。


    A類:集中商業


    對于集中商業,可用挑空中庭、挑空連廊的手法,這樣做的作用是提升檔次,形成透氣的交流聚集空間,體現商業特色,增加空間層次感與整體融合性,增強主題的視覺共享性。


    B類:沿街商業


    對于沿街商業,可用外挑連廊、騎樓的方式,使室內外空間轉折,增加人流的導入性。


    啟示:適度的公共空間(非售空間)的預留,對項目檔次提升、人流導入、人氣聚集、特色體現起到極大的作用。


    矛盾四:開放(Open )——封閉(Close)


    本矛盾協調法主指商業地產產品公共空間的利用和規劃問題,需要注意的是對外沿街鋪面和內部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協調。


    A類:將私密空間和公共空間融合,形成私家利用、公共視覺,以此增加品牌的視覺導入性,自然導入人流;


    B類:適度的封閉,便于產品風格的形成,利于局部通透空間的個性突出。


    啟示:私密空間和公共空間的的巧妙融合連接,對商業地產產品的商業氛圍營造相當關鍵;  商業步行街的規劃一定要考慮其自身的空間尺度條件;  商業地產產品的立面未必是越通透越好。


    矛盾五: 概念(Concept)——具像(Concrete)


    重點解決商業地產產品主題概念落實的問題,主題是什么、體現的風情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要內容。


    A類:用建筑本身體現主題;


    B類:制造運用視覺標志,打造連續的、有設計的視覺焦點。


    啟示:商業地產產品的主題概念與產品的功能定位要相適應;  建筑本身是商業地產產品主題風格和氛圍的主要體現內容;  視覺標志的巧妙制造和運用是商業地產產品主題風格體現的絕佳手法。


    矛盾六: 功能 (Function)——美觀(Beautify) 


    解決商業地產產品的商業特征和價值體現的問題。


    啟示:商業地產產品首先要體現"商業"特性; 商業地產產品的商業性是功能性和美觀性的巧妙融合體現;商業氛圍的營造不是單一空間的設置,也不是產品風格的獨立體現,而應是全方位、多面的細節處理。


    商業地產產品矛盾協調法中最大的法則,只有將前面七個方法良好的考慮運用后,商業價值的最大化才能得以實現。商業地產通過功能定位、商業性體現、概念的落實,最終要實現的社會責任與社會效益的統一。


    二、商業地產項目規劃設計的七大原則


    原則一:一定要聘請專業的設計公司


    不是所有建筑設計公司都能進行大規模商業地產項目的規劃設計。商業地產是一個非?;钴S、時尚的建筑類型,要求設計師除了具有豐富的經驗、高度熟練與綜合的設計能力以外,敏銳地把握市場動態并與開發商、策劃機構及招商代理公司之間密切合作,及時反饋,將市場的需求融匯到規劃設計中,這些是優秀的商業地產設計師不可或缺的能力。


    原則二:平衡業態和功能布局之間的矛盾


    商業項目不同功能模塊的性質和任務,是建筑設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量,都應有不同的建筑規模,并具備相應的設施、設備和室外活動場地;不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足,其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確,同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。


    原則三:主力店定制化


    主力店是整個項目的招商核心,而他們往往對建筑體的結構有特殊要求。在選紙的時候,主力店傾向于在意向性項目規劃建設之初,就開發商進行接觸,溝通這種需求。從規劃建設期就開始深度合作,能最大程度地減少對建筑體的改造,從而節約成本。


    原則四:傳承城市文脈特征


    對終端消費者來說,具有文脈特征的商業地產項目不僅僅是一個購物消費的場所,同時也是一個體驗建筑文化、民風民俗、滿足其精神需求的場所,是對更多人群形成強大吸引力和認同感的關鍵要素。只有把消費者先吸引過來才有可能產生消費行為,才能體現提高其商業價值。


    原則五:利用設計制造項目吸引力


    商業地產項目需要通過規劃設計手段,表達出購物、休閑、娛樂等不同功能空間的特色。


    其中對于規劃設計師而言,各種高科技的建筑結構、構造技術、材科設備技術,將與先進的聲、光、電、信息技術相結合,共同創造一個體驗式的綜合商業環境。不論外部形象還是內部空間,如果在規劃設計中能將各種策劃的主題和理念加以更好的體現,那么其商業價值的提升就勿庸置疑了。


    原則六:設計要有鮮明的人流導向


    在項目設計伊始,開發商就應該和設計師、策劃師一起,確定項目業態分布和功能布局。


    商業地產項目的業態分布和功能布局必須以人流為導向。也就是說,要盡量吸引客戶經過每一個商鋪。核心商店通常安排在樓層的兩端,對引導人流起重要作用,被稱為磁極與錨固點;中庭合理布置,如自動扶梯連環向上,盡量鼓勵層間運動;有時集中的餐飲區、電影院和兒童游樂為主題的"冒險樂園"放在較高樓層,以使人流向上;多個樓層設有餐飲店,但僅設于一端;有時停車場也僅有一端可以到達;較高樓層布置一些景點;設置少量休息座椅等;這些都是引導人流流動的有效手段。


    原則七:設計要預留未來發展空間


    商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在,而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。同時,業態的多樣化,也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。

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